Autor: Äripäeva eriprojektide toimetus • 13. jaanuar 2020 • Põllumajandus.ee
Põllumaa rentimisel tuleb maa väärtust hoida
„Halvasti koostatud rendilepingud on kindlasti üks oluline põllumaade väärtuse languse põhjuseks. Nii omanik kui ka rentnik näevad vaid rendi hinda ja kõik otsused tehakse sellest lähtuvalt,“ kinnitas finants- ja maamajanduse konsulendi Olavy Sülla.
FADN (The Farm Accountancy Data Network) andmetel on tootjate kasutada olevast põllumaast ligi 65% renditav pind. Sülla rääkis, et tavaliselt on rendipinna väärtuse tagamine rendilepingus väga nõrgalt kajastatud. „Halvasti koostatud rendilepingud on kindlasti üks oluline põllumaade väärtuse languse põhjuseks. Nii omanik kui ka rentnik näevad vaid rendi hinda ja kõik otsused tehakse sellest lähtuvalt,“ kinnitas Olavy Sülla. „Väga harva on näha rendilepinguid, kus rendiobjekti on kirjeldatud üleandmise hetkel ja millisena peab see lepingu lõppedes tagasi tulema. Paljud omanikud näevad põllumaa rentimisel võimalust renditulu saada ja ei hooma, mis lepingu perioodil selle põllumaaga tehakse ning millisena see tagasi tuleb.”
Sülla sõnul oskab enamus põllumehi väärtustada põllumaa tähtsus. Pigem tekkib erinevus selles, kas majandatakse oma või rendipindasid, sest paljud tootmisvahendid on renditud. „Kui enda omandi osas on Eesti põllumees väga teadlik selle väärtusest, siis rendipindade osas on kindlasti ka neid kasutajaid, kes vaatavad vaid kuidas võimalikult väikese kuluga võimalikult palju raha teenida,“ oli Sülla kriitiline. „Hea on näha, et nooremad põllumajandustootjad on rendilepingu sõlmimisel järjest teadlikumad ja lepingud on täpsemad ning mõlemaid pooli arvestavad.“
Sülla arvates aitaks põllumaa väärtustamisele oluliselt kaasa, kui renditav maa muutuks omandiks. „Kahjuks ei ole põllumehel tootmisest võimalik nii suure investeeringu jaoks raha leida ja laenuteenindamine on problemaatiline. Kindlasti on ka maaomanike, kes ei hooli oma omandis olevast põllumaast ja jätavad selle umbrohtu, millele loodus väga kiiresti võsa peale loob.“
Mitu vaatepunkti
Sülla sõnul hindab iga põllumees oma põllumaad ikka läbi enda prisma, sest ta ise teab, mis potentsiaal on mullal ja kui haavatav on põllumaa liigniiskusele ja põuale.
Samas hindaja lähtub objekti juurdepääsust ja kinnistu suurusest. Lisaks hinnatakse põllumaad ka võimaliku sihtotstarbe muutmise võimaluse osas ja muid asjaolusid silmas pidades. „Neid kriteeriume ei oska põllumees kindlasti hinnata. Samas ollakse nõus maksma oluliselt suurem summa väga hea viljakusega põllu eest. Kindlasti on põllumehele ka väga tähis põllule pääsemise võimalus kuna üle teiste kinnistute seda tehes on alati risk, et juurdepääsu enam ei lubata,“ tõi Sülla välja ohukohti.
Tema sõnul on tootjatele maa hinna osas halvaks eeskujuks kinnisvara ja metsafirmad, kes soovivad iga hinna eest oma tulu paigutada likviidsesse varasse. Paljud põllumehed on väitnud, et riigimaade enampakkumistel jäävad nad eelnimetatud firmadele enamuses alla.
„Kindlasti mõjutab pakkumistel allajäämist ka oskamatus maa väärtust ja nõudlust hinnata. Samas on neil aga raske konkureerida rahakate kinnisvarafirmadega. Kindlasti tasub põllumeestele kinnistu hindamise komponente tutvustada, siis oskavad nad ka müügis oleva maa hinda hinnata ja tegevusi planeerida,” nõustus Sülla.
Piirkonna eripärad
Tunnustatud konsulent tõi põllumaast rääkides välja, et Eesti erinevad piirkonnad on mõjutatud erinevatest teguritest, mis kõik omakorda räägivad kaasa kui edukaks põllumehe tegevus mingis piirkonnas jääb.
„Kui nüüd piirkondi võrrelda, siis saab Eesti jagada erinevateks regioonideks ja igas neis on mingi põllumaa eripära: Pärnumaal koos Läänemaa ja osa Raplamaaga on väga oluline liigniiskuse tõrjumine. Pärnumaa on üks suurema alaga maaparanduspiirkondi, samas teeb kraavitus põllud väikeseks ja raskesti kasutatavateks. Lisaks on vaja kraave järjepidevalt puhastada,” toonitas Sülla.
Õnneks on kraavivõsale viimasel ajal kaubanduslik huvi tekkinud ja hooldustöid on seega kergem planeerida ja need on ka varasemast odavamad.
AS LandCredit kinnistute hindaja Mihkel Rünkaru sõnul ei maksa ennast lasta heidutada niisketest kinnistutest vaid vaagida teisi alternatiive. Näiteks saab niisketel aladel edukalt kasvatada lihaveiseid. Rünkaru sõnul peab maaomanik üles näitama leidlikkust ja olema alternatiivide leidmisel nutikas.
„Lõuna-Eesti põllud on hoopis teise iseloomuga ja seal on vaja jälgida vee-erosiooni kahjusid. Lisaks on ka neil maastikust tingitud põllumaad suhteliselt väikesed. Saared on täiesti erinevas olukorras ja nende põllumaa hinda mõjutab hoopis sihtotstarbe muutmise võimalused,” loetles Sülla. „Kesk-Eesti alad on aga kaetud väga suurte põllumassiividega ja seepärast on tootjatele väga atraktiivsed. Peamine, millega seal peab arvestama, on karstialadest tulenevad piirangud. Ida-Eesti on hädas väga suure kivisusega ja just paekivi tekitab seal hoopis teise olukorra. Halvendab mullaharimist ja kivikorje on lisakulu.”
Vastutus homse ees
Õnneks adub tänane põllumees, Sülla kinnitusel, iga päevaga järjest enam põllumaa väärindamise vajalikkust. Nii on maaparandustoetuse meetmetes järjest rohkem küsitud toetusi mullaviljakuse tõstmiseks ja liigniiskuse tõrjumiseks.
„Järjest rohkem on ettevõtjaid, kes panustavad ettevõtte raha, et puhastada põllukraave ja drenaasitorusid. Drenaasikaevude hooldamine on ka paranenud ja neid remonditakse kuis osatakse. Suuremate maade haldajad arvestavad investeeringute tegemisel järjest rohkem mulla harimisel, et mullaviljakus säiliks. Uued mullaharimisseadmed on ökonoomsemad ja tagavad parema mullaharimise kvaliteedi,” rääkis ta.
Sülla sõnul on veel üks probleemne koht – euroheina tegemine. Purustusseadmega heinamaa ülekäimine annab täpselt sama summa toetust, kui sealt kogutakse loomasööt või siis karjatatakse loomi. „Paljudele omanikele, kellel omandis püsirohumaa ja tootmistegevust ei tee, on vaja lihtsalt hooldamistöid teha, et toetust saada. Olen näinud väga kehvasti purustatud heinamaid, mis olid väga koledad. Samas on ka korraliku seadmega tehtud korralik purustamine,” rääkis Sülla. „Mida kõrgemaks läheb pindalatoetus, seda rohkem hakkavad omanikud rentnikelt maid tagasi võtma, et siis väikese kuluga probleemidevabalt toetust saada. See aga viib aktiivsest kasutusest välja põllumaid, mille väärtus ju ei säili vaid ikkagi väheneb. Seda aga need toetuse taotlejad ei hooma.”
Olavy Sülla soovitused
1. Põllumaa on piiratud ressurss ja põllumajandusettevõtja peab kasutama igat võimalust selle enda omandisse saamiseks.
2. Põllumaa hind ei odavne vaid aastatega aina kasvab. Hea võimalus oma pensionifondi moodustamiseks. 10 aastat tagasi olid põllumaa hinnad keskmiselt 300 kuni 600 € ha.
3. Rendilepingu sõlmimisel kajastage lepingus põllumaa seisukord enne üleandmist ning millisena peab lepingu lõppemisel olema põllumaa. Kindlasti peaks kokku leppima, kes vastutab maaparandusobjektide (põllul olevad kraavid ja drenaasikaevud) hooldamise eest. Sellest peaks ka olenema rendi hind.
4. Vanasõna „Kuidas põllu eest hoolitsed, nõnda põld sulle tasub”, kehtib endiselt.